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 부동산이 갑자기 오른 이유는 ?

투기 VS 공급부족

 

 

 

6면 부동산대책.jpg

 

 

 

서울 집값 급등

 

지난 5월 한 달 사이에 강남 재건축 아파트 가격이 1억 5,000만 원이나 올랐다. 6월에는 사상 처음으로 서울 아파트값이 3.3㎡(1평)당 2,000만 원을 넘어섰다. 노동자들이 집을 사는 것은 더욱 어려워졌고, 전월세에 사용되는 주거비 부담도 높아지고 있다. 정부가 바뀌었는데, 부동산이 급등하자 불만의 목소리가 높아졌다. 김현미 국토교통부 장관은 임명되자마자 주택을 다섯 채 이상 보유한 집 부자들의 주택구매가 상승했다며 ‘최근 부동산 과열은 투기 세력에 의한 것’이라고 주장했다.

 

그리고 이를 막기 위한 대책을 내놓겠다고 6.19 부동산대책을 발표했다. 청약조정대상 지역을 37개에서 41개로 확대하고, 서울의 분양권 전매를 금지했다. 그리고 DTI(총부채상환비율)를 60%에서 50%로, LTV(주택담보대출비율)는 70%에서 60%로 강화했다. [이럴 경우 8억 원 아파트 매매 시 주택담보대출액은 8,000만 원가량 줄어든다.] 그런데 문재인 정부의 대책을 비웃기라도 하는 듯 서울 집값은 계속 오르고 있다.

 

 

집값 상승, 이유는 뭔가?

 

일부 언론에서는 서울 집값 상승이 투기가 아니라 수요에 비해 공급이 부족해서 나온 것이라고 주장한다. 1인 가구가 증가하고, 노후화된 집을 새집으로 교체하려는 수요, 외국인 거주자 증가로 전반적 수요가 증가했는데, 이에 비해 공급량이 부족하다는 것이다. 그러면서 공급을 확대하지 않고 수요를 줄이려는 정책을 펼치면 노무현 정부 때의 실패를 반복해 집값을 잡을 수 없을 것이라고 엄포를 놓고 있다. 공급확대가 부동산 가격안정을 만들 수 있다는 주장이다.

 

그러나 공급부족에 따른 집값 상승으로 현 상황을 규정하기는 어렵다. 실제로 서울은 인구가 줄고 있다(2003년 1,017만4,086명에서 2016년 993만616명으로). 또 가구 수는 늘었지만 대부분이 1인 가구인데, 이들은 절대빈곤층이 절반 이상이라 구매력이 떨어져 유효수요로 보기 어렵다. 정부통계의 주택보급률은 꾸준히 늘었지만(2005년 93.7%에서 2014년 97.9%로 증가), 주택소유율은 오히려 뒷걸음질 쳤다(2006년 44.6%에서 2014년 40.2%로 감소). [주택보급률 통계에 오피스텔은 빠져 있어 실제보다 더 높다고 봐야 한다.] 실제 생활하는 실수요자들이 주택을 구매하지 못하는데, 집값이 오른다는 것은 투기적 수요임을 보여준다.

 

최근의 서울 집값 급등은 절대적 공급부족이 아니라 지엽적 요인 때문으로 보는 것이 타당하다. 집값 상승을 이끌고 있는 요인은 강남의 재건축시장이다. 내년 재건축 초과이익환수제 도입을 앞두고 이를 피할 수 있는 아파트에 투기자금이 몰리면서 집값 상승이 이어지는 것이다.


 

한편에선 집값 폭락

 

상승세가 가파른 서울과 달리 동탄, 시흥, 김포, 평택 등 경기 일부 지역에서는 아파트값이 하락하고 있다. 분양가보다 1,500만 원이 하락해 마이너스 프리미엄까지 붙고 있다. 경기도의 집값 폭락은 공급과잉 때문이다. 박근혜 정부 당시인 2014년에 대출 규제가 완화됐고 2015년에는 청약제도가 개편되면서 건설 붐이 일어났는데, 당시 분양 단지들의 입주가 본격화되면서 공급이 크게 확대되고 있다.

그러나 공급에 비해 실수요는 부족하다. 전체 물량의 실수요자는 30~40%로 투기수요가 대부분이라는 부동산 전문가의 예측도 있다. 내년에 경기도에만 임대아파트를 제외하고 14만 가구가 넘게 입주하는데 이는 2012년 전국 입주 물량(14만 8,174가구)과 맞먹을 정도다. 이런 공급과잉에 따라 경기도를 비롯해 경남, 충남 등에서 미분양이 속출하고 있다.

 

 

무계획적 부동산 제도

 

한쪽에서는 폭등, 다른 한쪽에서는 폭락이 이어진다. 주택 수요에 맞춰 공급이 이뤄지지 않기 때문이다. 돈벌이가 되느냐에 따라 부동산시장이 움직인다. 사회 구성원들의 안정적인 삶의 토대가 되는 주택은 삶의 공간이 아니라 돈벌이의 수단이다. 자본주의 사회는 이것을 ‘투자’라고 정당화한다. 이런 시스템에서 가진 자들은 ‘조물주 위에 건물주’로서 불로소득으로 배를 채우고, 전체 인구의 절반가량이 전월세를 전전하며 비싼 임대료 지출 때문에 불안정한 삶을 이어가고 있다.

 

주택을 제자리로 옮겨와야 한다. 투기가 아니라 삶의 공간, 주거공간으로 만들어야 한다. 주거의 필요에 따라 계획적으로 공급량이 정해져야 한다. 자본주의 시스템으로는 우리의 필요를 충족시킬 수 없다.

 

진환 한국지엠 창원공장 노동자

 

 

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